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ジソブビル投資?について










これは不動産関係者不動産仲介の文です


でもこれを投資というのかなぁ~?



[家このみ]
元記事



毎回発展するソ・ジソプのビル投資



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造物主の上に建物の所有

ソ・ジソプ。ハンギョンDB

最近盛況のうちに種訪韓ドラマ「私の後ろにテリウス」の主役を演じたソ・ジソプは去る10月江南区駅三洞テヘラン路の角に位置293億ウォン規模のビルを購入した。今回がソ・ジソプの第三ビルの投資だ。

彼のビル(建物)投資は2011年から始まった。ソ・ジソプは、本人が居住する住宅の不動産投資も怠らなかったが、ビルの投資も着実にしている。







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ワンビル提供

彼の最初の投資は、2011年度に29億ウォンで買収した現在の所属事務所である51k(フィフティーワンケイエンターテイメント)の社屋で使用した建物である。第1全日住宅街に大地面積298.8㎡、延べ面積206.48㎡、地下1〜地上2階規模であった。大地3.3㎡当たり3208万ウォンであり、建物価額は算定していなかった。

埋め込み時の融資を利用せずに全額本人の資金だけで購入した。直営で使用するために内・外部リフォームを、現在の姿の社屋が誕生した。基本的な建物の外形を維持し、外壁の仕上げと古い窓の交換だけで高級感に変貌させた。ここを購入した理由は、1階の広々とした自走式駐車場と快適な周辺環境のためと思われる。買い付け当初の周辺には高級住宅などが密集して静かで閑静た。7年が経過した現在の周辺にはスタジオや結婚式関連業者の設計会社などの社屋などが多数分布している。



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ワンビル提供

彼はこの建物を約7年間、本人の社屋に維持した。今年9月に41億7000万ウォンで売却した。売却当時大地3.3㎡当たり4613万ウォンだった。保有期間中に3.3㎡当たり1405万ウォンが上がって7年保有総上昇率は43.8%に達している。1年に6.25%上昇した。税抜き単純相場差益は12億7000万ウォンだ。差益の面で見た時は残念投資であった。第1全日住宅地域であり、周辺に多くの住宅の建物が主をなす地域である7年間地価が50%も上がるなかった。そして、銀行から融資を利用していない点も惜しい部分だ。本建物を買い入れながら30億ウォン程度の現金が投入された。もし30億ウォンに50%程度の融資を受けて、60億ウォン程度の清潭洞や新沙洞などの主要地域への投資をした場合、7年の間に少なくとも1.5〜2倍までの相場差益が可能だったのだ。


もちろん、建物全体を社屋に使用する場合の利息を考えなければならだろうが、直接使用する面積を除いて、残りの面積はリースを与えるしたときであり、費用は十分に返済することができただろう。安定した規則的な収益が保証されていない職業の特性上、安全な投資を選択したこともある。その安全な投資のために7年間より得た収入は下がりおかなければならいた。






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ワンビル提供

第二の投資は、最初の投資した51k社屋の行にある建物だった。やはり第1全日住宅街に位置しています。大地330.40㎡、延べ面積276.56㎡(地下1階〜地上2階)規模だ。メイプ時期は、2012年3月である。買取金額は40億ウォンである。2016年10月20日に42億2000万ウォンに再売却した。大地基準で3.3㎡当たり4000万ウォンで買収して4年6ヶ月が過ぎた2016年4200万ウォンに売った。

彼はなぜこの建物を買い入れをだろうか。位置や建物の外形などで見たとき、さらに直接使用する目的や最初の投資社屋を売却して、ここに移転する計画であった可能性が大きい。それでなく単に本人がよく知っている地域への投資を目的と買い取りした場合間違った選択だったと判断される。

ここで重要なポイントは、最初の投資とは異なり、ローンを利用し始めたという点である。この時から融資を活用した投資についての経験をしたのだ。ただし、投資したところが、また、第1全日住宅地域と点惜しい。最初の投資したところではなく、多少の位置が好きジョトギンたが、価格をより与えて買ったので、なおさらだ。単純相場差益は2億2000万ウォンだが、仕入れ時、取得税などの税金や付帯費用を考慮すると、売却時差益はないわけだ。



[家このみ]パク・ミョンスvsアイン、似ているよう他のビルの投資コス




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第三の投資は、現在のソ・ジソプが保有している唯一の建物である駅三洞ビルである。一般商業地域に大地342.9㎡延べ面積3,312.48㎡(地下3階〜地上15階)規模だ。建物の価値を延べ面積3.3㎡当たり250万ウォンで算定したときの建物の価値は25億元で、大地の価格は268億ウォンで3.3㎡当たり2億6000万ウォンだった。買い付け当初の預金12億ウォンに家賃1億ウォンが予想されて年間純益は4.27%であった。

二回の試行錯誤の末住居が集中している第1全日住宅地域ではなく、江南でも卵黄地であるテヘラン路大通り一般商業地域の建物を購入した。買取金額の70%以上の融資を利用して果敢で積極的な投資をした。ソ・ジソプビルが位置する場所は盛んに大規模な再開発が進行中のルネサンスホテルの向かいのコーナーだ。テヘラン路は江南の業務の中心地として重要な大企業や中堅企業など密集しており賃貸需要が活発なところである。彼購入した建物のもの階の床面積は190㎡である。大型ビルがほとんどテヘラン路ビルに比べて活用性が良い。

このビルの前の所有者は、ミンビョンチョル学校で有名なミンビョンチョルと彼の妻である。買い付け当初前家主ミンビョンチョルが学校にいくつかの層を使用していた。予想コンデノンヒョンドンのソ・ジソプの所属事務所である51k(フィフティーワンケイ)もこのビルに、いくつかの層を直接使用するものと見られる。

今回の投資は、社屋や賃貸収益、相場差益まで3つのことを一度に解決することができる優れた選択と思われる。第三の投資の特徴は果敢さである。買い取り金額293億ウォンに比べ融資を70%程度受け、その金額はなんと210億ウォンだった。現金投入は70億ウォン水準だ。これらの投資が可能だった理由は、複合的に推定される。まず、建物から出てくる家賃が毎月1億ウォンほどのものの魅力である。江南の卵黄地なので、着実に価格が上がる可能性もある。

ソ・ジソプの投資で様々な投資の種類が見える。最初の投資は安定指向の投資だ。埋め込み時本人の資金だけを投入して金利の変動リスクをなくした。改造の経験を通じて、建物の価値上昇も経験した。直接の使用をしたため、賃貸収益は全くなかった。安定した投資によりしまった利得が大きすぎる投資であった。

第二の投資は、最初に融資を利用した投資であった。買い取り金額40億ウォンに比べ15億ウォンの融資を利用した。約30%程度の融資を利用したものである。賃貸収益がたくさん出てくる建物がないのでローンは慎重スロウォトウルある。ローンを利用した点は良い選択だったが、今度は位置と金額が惜しかった。その結果、売却したとき相場差益はなかった。

第三の投資は積極的なタイプである。70%以上の融資を利用する決定が容易でなかっただろう。今までの経験で大きな賭けをしたものと思われる。テヘラン路大通りもコーナーに300億ウォン以下の新しく建てられたビルはほとんどない。そしてテヘラン路の中でも、大規模開発計画の一つであるルネサンスの再開発地域の向こうの立地も利点で、今後の価値上昇余地が十分だと思う。

3回の投資方式を本人の状況に合わせてうまく応用すれば、今後の投資に役立つと思われる。

文=オスンミンウォンビル不動産仲介シニアチームリーダー
整理=家このみチーム



とこんな文なんですが


watasiga
思うにはジソ性格として一番最初の事務所を開いたときからの思いではないかと思ってます




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DIYも自らやるジソ

なんせ堅実なjジソの事だから勝負はしない

森男なジソだから無駄なことはしない



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トップ俳優なのにすごーく厳かな事務所でスタートしたので
やはりジソは堅実だと確信しました



2つ目の物件は事務所を移転するためだったんじゃないかと思います

今の閑静な住宅街ではノリノリなファンが結構お騒がせしてたようですしね~


今回テギョン君はじめ事務所所属の俳優さんも増えてきたので
いよいよのお引越しではないかと思ってます


あーでも結局51kには行けなかったな~残念
もう売っちゃったんだね




新しい事務所のお引越しは年内かしら???

ジソは忙しいね








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